전세 계약 갱신청구권 , 집주인 거절시 대응법

전세 계약 갱신청구권이란?

전세(임대차) 계약 갱신청구권은 집주인과 세입자 간 임대차 계약이 만료될 때, 세입자가 한 번 더 동일 조건으로 계약을 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 이 제도는 주택임대차보호법(임대차 3법 개정 포함)에 의해 보장되어 있으며, 세입자의 주거 안정을 도모하는 걸 목적으로 합니다.

즉, 세입자가 적법한 절차를 거쳤다면 집주인은 사유 없이 갱신을 거절할 수 없고, 임대료 인상 폭도 법에서 정한 범위 내에서만 가능하게 됩니다.

제도의 법적 근거 및 도입 배경

  • 정부는 주택시장 안정과 서민 주거 보호를 위해 임대차 3법 중 하나로 갱신청구권을 도입했으며, 개정된 법률은 2020년 제정 및 시행되었습니다. 

  • 이 법 개정으로 인해, 갱신청구권을 행사할 수 있는 시기, 갱신 거절이 허용되는 사유, 임대료 상한 제도 등이 명문화되었습니다. 

갱신청구권 행사 요건 및 시기

행사 가능 기간

  • 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 

  • 그러나, 개정 이후 최초 체결 또는 갱신된 계약의 경우에는 행사 가능한 시점이 종료 2개월 전부터로 조정된 규정이 적용됩니다. 

  • 행사 시점은 계약 종료일로부터 역산해서 적용하며, 세입자가 갱신 의사를 집주인에게 전달해야 효력이 발생합니다. 

행사 횟수 및 연장 기간

  • 갱신청구권은 1회만 행사 가능합니다. 한 번 더 갱신을 청구할 수 없습니다. 

  • 갱신된 계약의 존속 기간은 2년으로 간주됩니다. 

묵시적 갱신과의 구분

  • 임대인과 세입자 모두 갱신 또는 종료 의사를 밝히지 않으면 계약이 같은 조건으로 묵시적 갱신되어 연장되는 경우가 있습니다. 

  • 다만, 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않으며, 묵시적 갱신된 계약에도 이후 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 

임대인의 갱신 거절이 허용되는 사유

갱신청구권이 있다 해도, 임대인은 법에서 정한 사유가 있을 경우 갱신 요구를 합법적으로 거절할 수 있습니다.
아래는 주요 거절 사유들입니다:

  1. 차임 연체
     세입자가 임대료 또는 월세를 2기 이상 연체한 경우 거절이 가능합니다. 

  2. 임대인 또는 직계존속·비속의 실거주 의사
     임대인 또는 그 가족이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있습니다. 단, 실거주 의사를 미리 통지해야 하며 진정성이 중요합니다. 거짓 또는 부정한 방법의 임차

  3.  세입자가 허위 정보로 계약한 경우, 또는 계약 목적을 위반한 경우 거절될 수 있습니다. 

  4. 전대 또는 무단 개조·파손
     임차인이 임대인의 동의 없이 주택 일부를 전대하거나 무단 개조, 중대한 손해를 일으킨 경우 거절 가능한 사유가 됩니다. 

  5. 멸실 또는 재건축·철거 계획
     주택의 일부가 멸실되었거나 재건축 및 철거가 예정된 경우에도 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 

  6. 임대인이 계약 지속이 어렵다고 판단되는 중대한 사유
     기타 임대인이 계약을 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에도 거절이 가능하지만, 법원 판단이 요구됩니다. 

갱신청구권 행사 방법과 유의점

행사 방식

  • 갱신 의사를 표현하는 방식은 구두, 문자, 이메일, 카카오톡 등 자유롭게 할 수 있습니다. 다만, 임대인에게 도달한 사실이 입증 가능해야 합니다. 가능한 한 내용증명 우편을 사용하는 것이 안전하며, 통신 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다. 

  • 임대인에게 갱신 거절 의사를 전달할 경우, 거절 사유를 서면으로 통지해야 하며, 정당한 사유가 아니면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 

대응 방식

  • 거절 사유가 허위·부당하다고 판단되는 경우, 명도 소송이나 손해배상 청구를 고려할 수 있습니다. 

  • 특히 실거주 거절을 가장 흔한 분쟁 사유로 삼은 경우, 임대인이 실거주하지 않은 사실을 증명하는 것이 중요합니다. 최근 판례에서는 실거주 의사의 진정성을 입증할 책임이 임대인에게 있다는 판결도 나왔습니다. 

  • 거절 통보 시 임대인이 후속 임대 계약을 체결한 경우, 임차인은 그 차액 등에 대해 손해배상 청구 가능성이 있습니다. 

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유의사항 및 팁

  • 갱신청구권은 1회 행사 가능하므로, 행사 시점을 놓치면 기회를 잃게 됩니다.

  • 행사 시점과 통지 방식이 중요한 만큼, 미리 일정 계획과 증빙 수단을 준비해 두는 것이 좋습니다.

  • 묵시적 갱신과 갱신청구권은 법적으로 다르므로, 묵시 갱신 계약이 갱신청구 행사로 인정된다고 착각하면 안 됩니다.

  • 임대인이 실거주 거절을 주장할 경우, 실제 이주 여부, 거주 계획 등을 검토해 진정성 판단을 해야 합니다.

  • 임대차 계약서에 특약이 있는 경우, 갱신청구권 행사와 충돌할 수 있으므로 계약서를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

  • 분쟁 가능성이 높으면 전문가(변호사 등) 상담을 고려하는 것이 안전합니다.